บลจ.วรรณ เผย ROH เบี้ยวค่าเช่า ระหว่างรอส่งคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน จับตามติประชุมผู้ถือหน่วย GROREIT 28 ต.ค. นี้

จากกรณีที่ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (บลจ.วรรณ) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ร่วมกับ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) หรือ MFC ในฐานะทรัสตี ได้ดำเนินการยื่นฟ้อง บริษัท รอยัล ออคิด โฮเต็ล (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้ เนื่องจากครบกำหนดสัญญาเช่าและข้อตกลงซื้อคืนโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน เมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 แต่ทางผู้เช่า (ROH) ไม่ดำเนินการซื้อคืนและไม่ส่งมอบทรัพย์สินตามข้อตกลง

• จับตาประชุมผู้ถือหน่วย GROREIT 28 ตุลาคมนี้
• ก.ล.ต. เกาะติดข้อพิพาท GROREIT ย้ำกำชับ ‘บลจ.วรรณ-MFC’ ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมาย พร้อมเผยความคืบหน้าเคส

พจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ จำกัด เปิดเผยว่า แนวทางในการดำเนินการต่อทรัพย์สิน ‘โครงการโรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส’ จะชัดเจนมากขึ้นหลังจากการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ (GROREIT) ในวันที่ 28 ตุลาคมนี้

สำหรับกรณีที่ บลจ.วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์และ MFC ในฐานะทรัสตีของ กองทรัสต์จึงได้แต่งตั้งให้ทนายความยื่นฟ้องดำเนินคดีกับ ROH ต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้เมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2569 ในข้อหาผิดสัญญาและละเมิดต่อ MFC ในฐานะทรัสตีของกองทรัสต์ ทำให้ MFC ในฐานะทรัสตีของกองทรัสต์ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินโครงการ

พจน์กล่าวต่อว่า ในความเป็นจริงแล้ว ตั้งแต่ ROH ไม่ดำเนินการเรื่องการซื้อคืนตั้งแต่ 15 กรกฎาคม ก็ถือเป็นการผิดสัญญา หลังจากนั้นกองทรัสต์ได้ยืดระยะเวลาไปอีก 1 เดือน เพื่อดำเนินการส่งมอบพื้นที่ แต่ทาง ROH ไม่ได้มีการดำเนินการใดๆ และยังได้ค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย

“เมื่อ 14 สิงหาคมที่ผ่านมา ทาง ROH ยังส่งจดหมายยืนยันว่ายังมีสิทธิในการซื้อคืนและมีความตั้งใจจะซื้อคืน และในระหว่างที่ผ่านมา 3 เดือน ยังได้ค้างชำระค่าเช่า ทำให้ต้องฟ้องเรื่องการผิดสัญญาเช่าล่าสุด” พจน์กล่าว

ทั้งนี้ พจน์ย้ำว่า หน้าที่หลักตอนนี้คือการดำเนินการเพื่อให้ผู้ถือหน่วย 1,500 คน ได้เงินคืนเร็วที่สุด พร้อมย้ำว่าสินทรัพย์ดังกล่าวคือ โครงการโรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส เป็นสินทรัพย์ที่ดี และที่ผ่านมาก็มีผู้ที่แสดงความสนใจที่จะเข้ามาซื้อต่อนับ 20 ราย

จับตาประชุมผู้ถือหน่วย GROREIT 28 ตุลาคมนี้

ที่ประชุมคณะกรรมการ บลจ.วรรณ ครั้งที่ 5/2569 เมื่อวันที่ 14 กันยายน 2569 มีมติให้จัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ครั้งที่ 1/2569 ในวันพุธที่ 28 ตุลาคม 2569 เวลา 14.00 น. ผ่านสื่ออิเล็กทรอนิกส์ (E-Meeting) เพียงรูปแบบเดียว เพื่อพิจารณาทางเลือกในการขายโครงการโรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ซึ่งเป็นทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ โรงแรมแห่งนี้เป็นอาคารสูง 28 ชั้น มีห้องพัก 726 ห้อง บนที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาราว 5 ไร่ 1 งาน 65 ตารางวา ย่านเจริญกรุง ซอย 30 และเปิดให้บริการมาตั้งแต่ปี 2527

บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินประเมินมูลค่าตลาดของโรงแรมไว้ที่ 5,212 ล้านบาท โดยใช้วิธีคิดจากรายได้ (Income Approach) ในกรณีที่สัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วและกองทรัสต์มีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ตัวเลขนี้เป็นฐานเปรียบเทียบของข้อเสนอทั้ง 3 ทางเลือก

ทางเลือกแรก (วาระที่ 1) คือการขายคืนให้ ROH ในราคา 4,873 ล้านบาท ภายใน 14 วันนับจากวันที่ได้รับมติ ROH มีหนังสือลงวันที่ 14 สิงหาคม 2569 ยืนยันสิทธิและความพร้อมในการซื้อคืน โดยมีผู้สนับสนุนเงินลงทุน แต่การสนับสนุนนั้นยังขึ้นอยู่กับผลการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน (Due Diligence) และขั้นตอนอนุมัติภายในของผู้สนับสนุน ผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีเห็นตรงกันว่าสิทธิซื้อคืนของ ROH สิ้นสุดไปแล้ว แต่ยังนำข้อเสนอนี้เข้าที่ประชุม เพื่อให้ผู้ถือหน่วยได้พิจารณาทุกทางเลือก หากอนุมัติ ROH จะต้องชำระทั้งราคาซื้อขายและค่าเสียหายจากการผิดสัญญา เช่น ดอกเบี้ยผิดนัดและค่าที่ปรึกษา ให้ครบภายใน 14 วัน ผู้จัดการกองทรัสต์ประเมินว่าข้อเสนอนี้ “เหมาะสมน้อย” เมื่อเทียบกับทางเลือกอื่น เพราะราคาต่ำกว่าราคาประเมินและธุรกรรมมีความไม่แน่นอนสูง

ทางเลือกที่สอง (วาระที่ 2) คือการขายให้ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ในราคา 5,300 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาประเมิน บริษัทนี้จดทะเบียนจัดตั้งเมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2569 ด้วยทุนจดทะเบียน 1 ล้านบาท ประกอบธุรกิจแบบ Holding Company ผู้ถือหุ้น 99.99% และกรรมการคือ สุชาติ เจียรานุสสติ ผู้ก่อตั้งและประธานของ SC Capital Partners บริษัทบริหารการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีสำนักงานใหญ่ในสิงคโปร์และลงทุนทั่วเอเชียแปซิฟิก รวมถึงไทย

ตามหนังสือเชิญประชุม ข้อเสนอของออร์คิดฯ มีเงื่อนไขสำคัญดังนี้

• ไม่ทำ Due Diligence และวางเงินมัดจำ 100 ล้านบาท ในวันลงนามสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ซึ่งกำหนดให้ลงนามอย่างน้อย 14 วันก่อนวันประชุม
• รับโอนสัญญาบริหารโรงแรมกับกลุ่ม Starwood
• ตกลงไม่ฟ้องร้องกองทรัสต์ และรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการต่อสู้คดี หาก ROH หรือบุคคลอื่นฟ้องจนอาจต้องโอนทรัพย์สินคืนให้ ROH โดยเงื่อนไขนี้มีผล 2 ปีนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์

ผู้จัดการกองทรัสต์ประเมินว่า หลังหักค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่แบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง กองทรัสต์จะได้เงินสุทธิราว 5,200 ล้านบาท และมองว่าข้อเสนอนี้ “มีความน่าสนใจ” ทั้งในแง่ราคาและความแน่นอนของธุรกรรม

ทางเลือกที่สาม (วาระที่ 3) คือการเปิดประมูล โดยมอบอำนาจทั่วไป (General Mandate) ให้ บลจ.วรรณ ดำเนินการ ราคาขั้นต่ำกำหนดไว้ที่ 4,951.40 ล้านบาท หรือส่วนลดไม่เกิน 5% จากราคาประเมิน ผู้เข้าประมูลต้องเป็นนิติบุคคลไทยที่มีทุนจดทะเบียนไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท ผู้จัดการกองทรัสต์มองว่าวิธีนี้โปร่งใส แต่มีข้อจำกัดหลายด้าน

• คาดว่าจะใช้เวลาราว 6 เดือน
• ผู้ประมูลอาจเข้าสำรวจหรือทำ Due Diligence ได้ไม่สะดวก เพราะ ROH ยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินคืน
• ราคาที่ได้อาจสูงหรือต่ำกว่ากรอบ 4,873–5,300 ล้านบาท ที่เคยได้รับเสนอ
• กองทรัสต์อาจต้องแบกดอกเบี้ยผิดนัดจากเจ้าหนี้นานขึ้น

ก.ล.ต. เกาะติดข้อพิพาท GROREIT ย้ำกำชับ ‘บลจ.วรรณ-MFC’ ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมาย พร้อมเผยความคืบหน้าเคส

ศาสตราจารย์ ดร.พรอนงค์ บุษราตระกูล เลขาธิการ ก.ล.ต. เปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ถึงจุดยืนและบทบาทของ ก.ล.ต. ต่อกรณีนี้ว่า ในฐานะหน่วยงานกำกับดูแล (Regulator) หน้าที่หลักของ ก.ล.ต. คือการ กำกับดูแลให้มีการเปิดเผยข้อมูลอย่างถูกต้อง ครบถ้วน และโปร่งใส เพื่อให้ผู้ลงทุนและผู้มีส่วนเกี่ยวข้องได้รับทราบข้อมูลที่ชัดเจนเพียงพอต่อการตัดสินใจ

พร้อมกันนี้ สำนักงาน ก.ล.ต. ได้ ติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด และกำชับให้ทั้งผู้จัดการกองทรัสต์ (บลจ.วรรณ) และทรัสตี (MFC) ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมายและสัญญาอย่างเคร่งครัด ในการดูแลและคุ้มครองประโยชน์ของผู้ลงทุนอย่างเต็มที่

สำหรับประเด็นคดีความและข้อพิพาททางกฎหมายนั้น เลขาธิการ ก.ล.ต. ระบุว่า เป็นเรื่องของคู่สัญญาที่มีมุมมองหรือข้อเท็จจริงที่ยังเห็นไม่ตรงกัน ซึ่งถือเป็นสิทธิในการดำเนินคดีตามกระบวนการทางกฎหมายของคู่สัญญาแต่ละฝ่าย โดย ก.ล.ต. จะไม่เข้าไปแทรกแซงหรือแสดงความเห็นในกระบวนการชั้นศาล แต่จะมีหน้าที่ดูแลให้ผู้มีหน้าที่รับผิดชอบ ทั้งผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตี ดำเนินการตามภาระหน้าที่ของตนเองอย่างครบถ้วน

ส่วนความคืบหน้ากรณีเว็บไซต์ shuffle .com ซึ่งก่อนหน้านี้ จอมขวัญ คงสกุล รองเลขาธิการ ก.ล.ต. ได้เคยออกมาชี้แจงไปแล้วนั้น ศ.ดร.พรอนงค์ กล่าวว่า ก.ล.ต. ได้ดำเนินการตามขั้นตอนอย่างต่อเนื่อง

โดยล่าสุด สำนักงาน ก.ล.ต. ได้เข้าให้ข้อมูลต่อคณะกรรมาธิการ สภาผู้แทนราษฎร รวมถึงชี้แจงต่อสื่อมวลชนไปแล้ว ซึ่งขอบเขตหน้าที่หลักของ ก.ล.ต. คือการกำกับดูแลผู้ประกอบธุรกิจภายใต้การกำกับ (Regulated Entities) เช่น แพลตฟอร์มต่างๆ ให้มีหน้าที่ในการรายงานและชี้แจงข้อมูลเกี่ยวกับการดำเนินการต่างๆ ต่อ ก.ล.ต. อย่างถูกต้องครบถ้วน

ศ.ดร.พรอนงค์ ย้ำทิ้งท้ายว่า ก.ล.ต. ปฏิบัติหน้าที่ในการกำกับดูแลตลาดทุนอย่างตรงไปตรงมาตามกรอบอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย เพื่อรักษาความเรียบร้อยและความเชื่อมั่นในระบบตลาดทุนไทย