REIC เผยดัชนีที่ดินเปล่า กทม.-ปริมณฑล Q3 โต 2.6% “พระโขนง-บางนา” นำโด่ง 39%

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Center: REIC) เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3/2569 อยู่ที่ 459.0 จุด เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 447.2 จุด และเพิ่มขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 440.9 จุด โดยได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายรถไฟฟ้าและการขยายเส้นทางคมนาคมทางหลวงที่เชื่อมต่อไปยังโซนปริมณฑล ส่งผลให้ประชากรที่กระจุกตัวในเมืองชั้นในสามารถกระจายออกไปสู่บริเวณชานเมืองหรือพื้นที่ใกล้เคียงใจกลางเมืองได้ รวมถึงการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ก็ส่งผลให้ราคาที่ดินเปล่าในทำเลนั้น ๆ สูงขึ้นตามไปด้วย

สำหรับทำเลที่ราคาที่ดินเปล่าปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ดังนี้

อันดับ 1 ที่ดินในทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 39.0 เมื่อเทียบกับงวดเดียวของปีก่อน ซึ่งสูงที่สุดในไตรมาสนี้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนมาจากการมีโครงข่ายคมนาคมที่ครบครันและครอบคลุม ซึ่งทำเลนี้โดดเด่นด้วยระบบขนส่งมวลชนหลากหลายสาย ทั้งรถไฟฟ้า BTS สายหลัก, รถไฟฟ้าสายสีเหลือง, Airport Rail Link รวมถึงโครงการอนาคตอย่างรถไฟฟ้าสายสีเงิน (LRT บางนา-สุวรรณภูมิ) และยังเชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมือง (CBD) และภาคตะวันออกได้อย่างสะดวกรวดเร็ว ผ่านจุดขึ้น-ลงทางด่วนเฉลิมมหานคร, ทางด่วนฉลองรัช, มอเตอร์เวย์กรุงเทพ-ชลบุรี และถนนสายสำคัญอย่างกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่

รวมถึงได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของเมืองจากสุขุมวิทชั้นใน ออกสู่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก โดยกำลังยกระดับไปสู่การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ (New CBD) ด้วยแรงขับเคลื่อนจากโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับภูมิภาคอย่าง “Bangkok Mall”

อันดับ 2 ที่ดินในทำเลกรุงเทพชั้นใน มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.7 เมื่อเทียบกับงวดเดียวของปีก่อน โดยราคาที่ดินกรุงเทพชั้นในไม่ได้เติบโตจากการมีพื้นที่ใหม่ให้พัฒนา แต่โตจากความจุของเมืองที่หนาแน่นขึ้นผ่านโครงข่ายรถไฟฟ้า โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ และความต้องการใช้พื้นที่ในทำเลที่ไม่สามารถหาทดแทนได้อีกแล้ว โดยทำเลนี้กำลังเผชิญปรากฏการณ์ “ที่ดินหายาก” ซึ่งแทบไม่มีที่ดินเปล่าเหลืออยู่ การพัฒนาใหม่เกือบทั้งหมดจึงต้องเป็นการซื้อทรัพย์สินเดิมมาทุบเพื่อสร้างใหม่ ส่งผลให้ราคาที่ดินเปล่าที่เหลืออยู่พุ่งสูงขึ้น

อันดับ 3 ที่ดินในทำเลสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.4 เมื่อเทียบกับงวดเดียวของปีก่อน โดยมีปัจจัยสนับสนุนมาจากถนนพระราม 2 และโครงการทางยกระดับ M82 ทำให้กลายเป็น “ทำเลทองชานเมือง” จากการเดินทางเข้ากรุงเทพฯ ที่รวดเร็วขึ้น ส่งผลทำให้ผู้ประกอบการสามารถซื้อที่ดินเปล่าราคาจับต้องได้เพื่อรอการพัฒนาเชิงพาณิชย์หรือเปิดโครงการบ้านจัดสรร เพื่อรองรับคนทำงานที่จะขยายตัวออกมาจากกรุงเทพฯ มากขึ้น

อันดับ 4 ที่ดินในทำเลเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.9 เมื่อเทียบกับงวดเดียวของปีก่อน โดยมีปัจจัยสนับสนุนมาจากการขยายถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่ (สาย 346) ซึ่งช่วยเชื่อมโยงการเดินทางจากเมืองปทุมธานีเข้าสู่ใจกลางเมืองและย่านธุรกิจสำคัญ (CBD สาทร-สีลม) ได้อย่างสะดวกรวดเร็ว รวมถึง พื้นที่ลาดหลุมแก้วโดดเด่นในฐานะย่านอุตสาหกรรมและศูนย์กลางโครงข่ายคมนาคมวงแหวนฝั่งตะวันตก เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้กับทางหลวงหมายเลข 9 (วงแหวนกาญจนาภิเษก) และทางหลวงหมายเลข 340 (บางบัวทอง-สุพรรณบุรี) จึงเป็นทำเลที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนซื้อที่ดินแปลงใหญ่เพื่อพัฒนาเป็นคลังสินค้าขนาดใหญ่หรือศูนย์กระจายสินค้า

อันดับ 5 ที่ดินในทำเลราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.5 (YoY) โดยมีปัจจัยสนับสนุนมาจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ), รถไฟฟ้า BTS สายสีลม (สถานีวุฒากาศ), รวมถึงโครงข่ายทางด่วนและมอเตอร์เวย์ M82 (พระราม 2 – บ้านแพ้ว) ที่ช่วยร่นระยะเวลาเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจใจกลางเมือง (CBD สาทร-สีลม) ได้อย่างรวดเร็ว ส่วนทำเลช่วงแสมดำและพื้นที่โดยรอบเป็นทำเลของธุรกิจ E-Commerce และการขนส่งสินค้าลงสู่ภาคใต้ ทำให้ที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ถูกซื้อเพื่อทำ Fulfillment Center และมินิแฟคตอรี่

ทั้งนี้ ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ แม้ราคาที่ดินจะเติบโตต่อเนื่อง แต่เริ่มมีสัญญาณการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง ขณะที่กรุงเทพฯ ชั้นในยังมีการเติบโตเป็นบวกอย่างสม่ำเสมอตั้งแต่ปี 2567 สะท้อนฐานราคาและความต้องการที่ดินที่แข็งแกร่ง ส่วนสมุทรสาครเริ่มมีแนวโน้มชะลอตัว หลังที่ดินศักยภาพถูกซื้อไปพัฒนาจำนวนมาก ขณะที่เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคกเริ่มฟื้นตัวต่อเนื่องในไตรมาส 2 และ 3/2569 และทำเลราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสลับขึ้นลงโดยยังไม่ปรากฏทิศทางที่ชัดเจน ซึ่งไม่พบการปรับตัวลดลงอย่างรุนแรง จึงประเมินแนวโน้มว่าจะยังคงเติบโตในระดับต่ำถึงปานกลาง

ด้านราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ในไตรมาส 3 ปี 2569 พบว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงสุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว โดยมีรายละเอียด ดังนี้

อันดับ 1 ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท มีค่าดัชนีเท่ากับ 580.2 จุด โดยมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.3 เมื่อเทียบกับงวดเดียวของปีก่อน เป็นเส้นทางสายหลักใจกลางเมือง (CBD) และย่านเศรษฐกิจสำคัญที่มีความหนาแน่นสูงสุด ที่ดินตามแนวเส้นทางนี้หายากและมีมูลค่าสูงตลอด ได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยว และความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับบน รวมถึงอาคารสำนักงานเกรด A

อันดับ 2 ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) โดยรถไฟฟ้าทั้งสองสายมีค่าดัชนีเท่ากับ 738.0 จุด และ 726.5 จุด ตามลำดับ แต่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในอัตราที่เท่ากัน คือ ร้อยละ 12.7 เมื่อเทียบกับงวดเดียวของปีก่อน  โดย MRT สายสีน้ำเงิน เป็นเส้นทางวงแหวนรอบเมืองที่เชื่อมต่อย่านสำคัญมีอัตราการใช้บริการสูง ทำให้ราคาที่ดินฐานสูงอยู่แล้วและยังคงเติบโตต่อเนื่อง สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) แม้จะอยู่ในสถานะโครงการในอนาคต แต่ด้วยทำเลใจกลางเมืองย่านคมนาคมขนส่งขนาดใหญ่ ส่งผลให้ที่ดินเปล่ามีศักยภาพในการพัฒนาเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่

อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) มีค่าดัชนีเท่ากับ 558.1 จุด โดยมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.6 เมื่อเทียบกับงวดเดียวของปีก่อน ความคืบหน้าของการก่อสร้างทำให้ศักยภาพของพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ ชัดเจนขึ้น ดึงดูดให้ผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินเปล่าเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง

อันดับ 4 ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า AirportLink มีค่าดัชนีเท่ากับ 522.9 จุด โดยมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.1 เมื่อเทียบกับงวดเดียวของปีก่อน เป็นเส้นทางเชื่อมต่อสนามบินและย่านมักกะสัน-พญาไท ทำให้ที่ดินย่านนี้เหมาะสมสำหรับที่พักอาศัยของชาวต่างชาติ

อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) มีค่าดัชนีเท่ากับ 659.4 จุด โดยมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.8 เมื่อเทียบกับงวดเดียวของปีก่อน เป็นเส้นทางส่วนต่อขยายที่เปิดให้บริการมาสักระยะแล้ว ช่วยกระจายตัวของประชากรจากเมืองชั้นในสู่กรุงเทพตอนเหนือ (สะพานใหม่-คูคต) ส่งผลให้เกิดการเติบโตของหมู่บ้านจัดสรรและทาวน์โฮม รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์มารองรับกำลังซื้อที่เพิ่มสูงขึ้น

ภาพรวมดังกล่าวสะท้อนว่า ราคาที่ดินในย่านธุรกิจใจกลางเมืองยังอยู่ในระดับสูงและมีแนวโน้มขาดแคลนมากขึ้น จากการแข่งขันพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ ขณะที่ทำเลรอบเมืองและแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการเปิดให้บริการ ซึ่งช่วยกระจายความเจริญออกสู่พื้นที่โดยรอบ และสนับสนุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง