CBRE ผ่าเทรนด์อสังหาฯ 2H69: ค้าปลีก-คอนโดหรู-นิคม AI โตแกร่ง สวนทางโรงแรม-ออฟฟิศตึงตัวเน้นประหยัดงบ : อินโฟเควสท์

ซีบีอาร์อี ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เปิดเผยผลสำรวจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรกของปี 2569 พบว่า แม้จะมีปัจจัยชะลอตัวจากเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวและการโอนที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในครึ่งปีแรก แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงมีความแข็งแกร่ง โดยได้รับแรงหนุนจากการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยระดับหรู การพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกเน้นสร้างประสบการณ์ (Experiential Retail) และความสนใจในภาคอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากเทรนด์ด้าน AI

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “เมื่อพิจารณาถึงแนวโน้มในครึ่งปีหลัง
เราได้มีการปรับมุมมองในบางภาคธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในภาพรวมแล้ว การคาดการณ์เดิมของเรายังคงไม่เปลี่ยนแปลง”

ตลาดพื้นที่ค้าปลีก: Experiential Retail หนุนการเติบโตต่อเนื่อง

ภาพรวมของตลาดค้าปลีกในปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงการปรับเปลี่ยนอย่างต่อเนื่องไปสู่คอนเซปต์ที่เน้นการสร้างประสบการณ์และการสร้างคอมมิวนิตี้ที่เชื่อมโยงผู้คน โครงการสำคัญในปีนี้คือ การเปิดตัวล่าสุดของเซ็นทรัล นอร์ทวิลล์ และ คลาวด์ 11
ร่วมกับการเปิดตัวที่กำลังจะมาถึงของแฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ซึ่งล้วนตอกย้ำให้เห็นถึงการที่ของผู้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีกให้ความสำคัญมากขึ้นในเรื่องไลฟ์สไตล์ อาหารและเครื่องดื่ม สุขภาพและการเข้าสังคม มากกว่าการค้าปลีกแบบเดิม

นอกจากนี้ เมกาบางนายังได้ประกาศแผนการขยายพื้นที่ล่าสุด โดยลงทุน 6,000 ล้านบาทในการเพิ่มพื้นที่ค้าปลีกที่มุ่งเน้นไปที่พื้นที่สีเขียว พื้นที่สำหรับการใช้ชีวิตแบบแอคทีฟ และแหล่งรวมร้านอาหาร พร้อมทั้งเพิ่มพื้นที่จอดรถอีก 1,750 คัน

สำหรับพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ ข้อมูลของโครงการเซ็นทรัล เซ็นทรัลได้รับการยืนยันอย่างเป็นทางการแล้ว
โดยโครงการมิกซ์ยูสแห่งนี้จะประกอบไปด้วยพื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน และโรงแรมซึ่งเป็นการเพิ่มทางเลือกด้านการค้าปลีก การศึกษา และความบันเทิงในย่านสยาม ซึ่งสอดคล้องกับเทรนด์การค้าปลีกที่เน้นการสร้างประสบการณ์
นอกเหนือจากพื้นที่ใหม่แล้ว จะเห็นได้ว่ามีแนวโน้มการปรับปรุงสินทรัพย์และการรีแบรนด์คอนเซปต์ที่เพิ่มมากขึ้น
ทั้งสำหรับพื้นที่ค้าปลีกแบบสแตนด์อโลนและพื้นที่ค้าปลีกภายในอาคารสำนักงาน เนื่องจากผู้พัฒนากำลังมองหาโอกาสในการปรับโฉมโครงการที่มีอยู่เดิม

ในภาพรวม การคาดการณ์พื้นที่สุทธิที่จะเปิดตัวในปี 2569 ได้ถูกปรับลดลงมาอยู่ที่ 170,000 ตารางเมตร หลังจากมีการเลื่อนการเปิดตัวของ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน และ วัน แบงค็อก เฟส 2 ซึ่งการปรับลดการคาดการณ์ของพื้นที่ใหม่ที่จะแล้วเสร็จในปีนี้คาดว่าจะช่วยลดแรงกดดันต่ออัตราการเช่าและอัตราการดูดซับพื้นที่ของผู้เช่า ซึ่งส่งผลให้แนวโน้มระยะสั้นมีความสมดุลมากยิ่งขึ้น

ตลาดโรงแรมและธุรกิจบริการ: ความขัดแย้งระดับโลกยังคงส่งผลกระทบต่อภาคส่วนนี้
สถานการณ์ความขัดแย้งระดับโลกยังคงส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวในประเทศไทยโดยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติโดยรวมลดลงมากกว่า 3% เมื่อเทียบกับปีก่อน ณ ช่วงต้นเดือนกรกฎาคม 2569 อย่างไรก็ตาม แม้ว่าค่าตั๋วเครื่องบินจะพุ่งสูงขึ้น รวมถึงเที่ยวบินที่บินผ่านเส้นทางยอดนิยมบริเวณตะวันออกกลางมีการหยุดชะงัก และมีการแข่งขันที่รุนแรงในภูมิภาค แต่อัตราค่าห้องพักยังคงรักษาระดับไว้ได้ดี ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจโรงแรมในไทย โดยโรงแรมที่ตั้งอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวได้รับผลกระทบน้อยกว่าโรงแรมในตัวเมือง

แนวโน้มในช่วงที่เหลือของปีชี้ให้เห็นว่า บรรยากาศการท่องเที่ยวน่าจะค่อย ๆฟื้นตัวดีขึ้นเมื่อราคาตั๋วเครื่องบินกลับเข้าสู่ภาวะปกติ ขณะเดียวกัน คาดว่าจะมีการปรับนโยบายยกเว้นวีซ่า (Visa-Free) และการขอวีซ่า ณ ช่องทางเข้าประเทศ (Visa on Arrival) สำหรับกลุ่มนักท่องเที่ยวชาติต่าง ๆ ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก ควบคู่ไปกับมาตรการกระตุ้นการเดินทางเพื่อช่วยสนับสนุนตลาดการบริการภายในประเทศ

ตลาดคอนโดมิเนียม: การปรับตัวตามความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป
ตามที่คาดการณ์ไว้ ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
โดยในย่านใจกลางกรุงเทพฯ มีการเปิดตัว 2,380 ยูนิต (เพิ่มขึ้น 207% เมื่อเทียบกับปีก่อน)และในตลาดรอบนอกใจกลางเมืองและชานเมืองมีการเปิดตัว 8,982 ยูนิต (เพิ่มขึ้น 46% เมื่อเทียบกับปีก่อน)ตลาดลักซ์ชัวรีและซูเปอร์ลักซ์ชัวรียังคงทำผลงานได้ดีกว่าตลาดระดับอื่น ๆ ของกรุงเทพฯ ในภาพรวมด้านความต้องการจากผู้ซื้อต่างชาติยังคงแข็งแกร่ง โดยได้รับแรงขับเคลื่อนจากความสนใจที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อที่มาจากตะวันออกกลาง ญี่ปุ่น และรัสเซีย โดยผู้ซื้อเหล่านี้กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อไลฟ์สไตล์ บ้านหลังที่สอง และโอกาสการลงทุนระยะยาวเป็นหลัก

สำหรับปี 2569 การคาดการณ์ด้านการเปิดตัวคอนโดมิเนียมของซีบีอาร์อียังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยในย่านใจกลางกรุงเทพฯ
ช่วงครึ่งปีหลังจะเน้นไปที่โครงการซูเปอร์ลักซ์ชัวรีที่เป็น Branded Residence เป็นหลักซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการในตลาดระดับพรีเมียม ที่กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงยังคงมองหาโครงการพัฒนาคุณภาพสูงในทำเลศักยภาพ
ซึ่งหลายแห่งบริหารจัดการโดยแบรนด์โรงแรมระดับโลก

ตลาดบ้านแนวราบ: ผู้พัฒนาโครงการปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทาย
ปริมาณการเปิดตัวใหม่ของบ้านแนวราบในครึ่งแรกของปี 2569 สอดคล้องกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยอยู่ที่ 4,584 ยูนิต
เมื่อเทียบกับ 4,457 ยูนิตในปีที่แล้ว (เพิ่มขึ้น 2.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน) โดยราว 90% มาจากผู้พัฒนารายใหญ่ที่มีความมั่นคงด้านกระแสเงินสด ในขณะที่ผู้พัฒนารายอื่นส่วนใหญ่เน้นไปที่การระบายสต็อกที่ยังเหลือขาย

ขณะที่ความต้องการในตลาดบ้านหรูยังคงมีความต่อเนื่อง แม้ว่าพื้นที่ชานเมืองในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีอัตราความเร็วในการขายที่ชะลอตัวลง แม้ว่าสต็อกที่เหลือขายจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2557 แต่เริ่มมีสัญญาณที่ปรากฏให้ว่าการสะสมนั้นชะลอตัวลงและด้วยอุปทานใหม่ที่มีจำกัดมานานติดต่อกัน ผู้พัฒนาต่างต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่ท้าทาย

ตลาดอาคารสำนักงาน: การค้นหาความสมดุลระหว่างคุณภาพและความคุ้มค่า
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีการย้ายสำนักงานและการขยายพื้นที่ที่สำคัญเกิดขึ้นหลายแห่งทั่วกรุงเทพฯ ซึ่งตอกย้ำถึงความต้องการที่ต่อเนื่องจากผู้เช่าในการมองหาพื้นที่ทำงานคุณภาพสูง โดยธุรกรรมใหญ่ที่เสร็จสมบูรณ์นั้นกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มอาคารชั้นนำในย่านใจกลางธุรกิจ แม้ว่าการเช่าจะยังคงมีความเคลื่อนไหวที่ดี แต่ทิศทางความสนใจของผู้เช่ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัดในช่วงดังกล่าวโดยมีการให้ความสำคัญมากขึ้นในเรื่องต้นทุนทั้งหมดในการครอบครองพื้นที่ นอกจากนี้
ซีบีอาร์อีมองเห็นความต้องการที่เพิ่มมากขึ้นสำหรับอาคารสำนักงานที่มีมาตรฐานที่ทันสมัยและเสนอค่าเช่าในระดับที่แข่งขันได้ในตลาด

เมื่อมองไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 ซีบีอาร์อีคาดว่าตลาดยังคงมีความคึกคัก แต่ปริมาณธุรกรรมการเช่าใหม่จะมีความสมดุลมากขึ้น เนื่องจากเจ้าของอาคารหลายแห่งเสนอแพ็กเกจการต่อสัญญาที่น่าดึงดูดเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้ อาคารสำนักงานที่เพิ่งสร้างแล้วเสร็จและตั้งอยู่นอกย่านใจกลางธุรกิจกำลังเป็นที่สนใจอย่างมากจากการนำเสนอสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยและอัตราค่าเช่าที่จูงใจ เพื่อเป็นทางเลือกที่จับต้องได้จริงแทนพื้นที่สำนักงานระดับพรีเมียมในย่านใจกลางธุรกิจ ในขณะที่บริษัทต่าง ๆ ยังคงมุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงเรื่องต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพของพื้นที่ทำงาน

ซีบีอาร์อีคาดว่าการตัดสินใจเช่าที่เน้นความคุ้มค่าจะยังคงเป็นเทรนด์หลักที่กำหนดตลาดตลอดช่วงครึ่งปีหลังของปี 2569 นี้
ในภาพรวม การคาดการณ์อุปทานและค่าเช่าในอนาคตของเรายังคงไม่เปลี่ยนแปลง แม้ว่าปริมาณการเช่าพื้นที่สุทธิ (Net Take-
up) อาจต่ำกว่าการประมาณการเบื้องต้นของเรา หากมีผู้เช่าจำนวนมากถูกจูงใจให้ต่อสัญญากับอาคารเดิมแทนการย้ายสู่อาคารใหม่

ตลาดอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์: แนวโน้มการลงทุนยังคงแข็งแกร่ง ขณะที่ความต้องการที่ดินเริ่มกลับสู่ภาวะปกติ
ตลาดอุตสาหกรรมยังคงดึงดูดความสนใจอย่างแข็งแกร่งจากนักลงทุน โดยอดคำขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ
(FDI) พุ่งสูงขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกจนใกล้เคียงกับมูลค่ารวมของทั้งปี 2568 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มเม็ดเงินลงทุนจำนวนมหาศาลที่เตรียมหลั่งไหลเข้าสู่ตลาด อย่างไรก็ตาม มูลค่ารวมของการอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งรวมถึงภายในภาคดิจิทัลด้วย โดยชี้ให้เห็นว่าแม้ความตั้งใจในการลงทุนยังคงแข็งแกร่ง แต่การอนุมัติโครงการและการดำเนินการมีความพิถีพิถันมากขึ้น แม้จะมีแนวโน้มการลงทุนที่แข็งแกร่ง แต่ยอดการโอนที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมได้ชะลอตัวลง เมื่อเทียบกับระดับที่สูงเป็นพิเศษในปี 2567 – 2568 ซึ่งบ่งชี้ถึงการกลับเข้าสู่ภาวะปกติของความต้องการหลังจากวัฏจักรจุดสูงสุดเมื่อเร็ว ๆ นี้

เมื่อมองไปข้างหน้า การเข้าถึงแหล่งจ่ายไฟฟ้าที่มั่นคงและยั่งยืนกำลังกลายเป็นปัจจัยที่สำคัญยิ่งขึ้น ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนและจังหวะของการทำธุรกรรมที่ดินในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ที่จำเป็นต้องมีการรับประกันปริมาณการจ่ายไฟฟ้าที่แน่นอน

สำหรับภาพรวมทั้งปี เราคาดว่ายอดการโอนที่ดินจะสูงถึงประมาณ 2,800 ไร่ ซึ่งลดลง 20% จากปี 2568 แนวโน้มความต้องการในช่วงนี้แสดงให้เห็นถึงความสนใจที่เพิ่มขึ้นจากบริษัทที่เกี่ยวข้องกับซัพพลายเชนของ AI และการผลิตอุปกรณ์สำหรับดาต้าเซ็นเตอร์โดยผู้ประกอบการหลายรายกำลังมองหาโอกาสในการขยายสายการผลิตหรือการสร้างสถานประกอบการแห่งใหม่ในประเทศไทย

สำหรับภาคโลจิสติกส์ที่มีการแข่งขันสูง  กลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการยังคงเป็นการควบรวมและการปรับพื้นที่ใช้งานให้เหมาะสม โดยเฉพาะผ่านการใช้คลังสินค้าที่เป็นการสร้างตามความต้องการเฉพาะ (Build-to-Suit)

“ความผันผวนที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้นบ่อยครั้งส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มมีความยืดหยุ่นและคุ้นเคยกับการปรับตัวรับมือกับอุปสรรค อย่างไรก็ตามในวิกฤตย่อมมีโอกาส ซึ่งผลประโยชน์จะตกอยู่กับผู้ที่ปรับตัวได้เร็วตามทิศทางของความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปซีบีอาร์อีคาดว่า ในครึ่งปีหลังนี้เราจะยังเห็นความคึกคักในตลาดจากการจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในหลายภาคธุรกิจของตลาดอสังหาริมทรัพย์”นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษา ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวสรุป