อัดโปรแรงระบายคอนโดฯ ล้น 2 แสนยูนิต

ตลาดคอนโดฯ ฝืดหนัก ไตรมาส 2/2569 เปิดตัวใหม่ลดลง 67% สต๊อกค้าง 2 แสนยูนิต มูลค่ารวม 7 แสนล้าน คาดใช้เวลาขายถึงปี’71 อสังหาฯ งัดกลยุทธ์เร่งระบาย “ออริจิ้นฯ” ขายยกลอตคอนโดฯ หรูพร้อมพงษ์ “อนันดาฯ” ปรับห้องไซซ์ใหญ่ แต่ขายราคาเดิม “เสนาฯ-LPN” แก้เกมผุดเช่า-ทดลองอยู่ ผ่อนนาน 5 ปี “แสนสิริฯ” โหมลดราคา อยู่ฟรี 36 เดือน “ศุภาลัยฯ” ชี้ซัพพลายถึงจุดสมดุล

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยว่า ภาพรวมตลาดคอนโดฯ ไตรมาส 2/2569 เปิดตัวใหม่เพียง 2,332 ยูนิต ลดลง 67% เทียบไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่โครงการเปิดใหม่ครึ่งปีแรกอยู่ที่ 9,501 ยูนิต เพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปีก่อนหน้า จึงคาดการณ์ว่าการเปิดตัวคอนโดฯ ทั้งปีจะสูงกว่า 17,000 ยูนิต แต่ไม่เกิน 20,000 ยูนิต เนื่องจากปัจจัยลบสงครามตะวันออกกลางยังไม่จบ 

“โครงการเปิดตัวใหม่อยู่ทำเลรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท นอกซีบีดี 90% ขายเฉลี่ย 150,420 บาทต่อ ตร.ม. ขณะที่ราคาเฉลี่ยครึ่งปีแรกอยู่ที่ 120,360 บาทต่อ ตร.ม. หลังผู้ประกอบการขยับเซ็กเมนต์เลี่ยงกลุ่มราคาที่เอื้อมถึงที่มีปัญหากู้ไม่ผ่าน และมองว่าเป็นกลุ่มราคาที่ยังไปได้อีก 2 ปี และผู้ประกอบการเลี่ยงเปิดตัวที่กรุงเทพฯ แต่เบนเข็มไปภูเก็ตและจังหวัดอื่น ๆ โดยเน้นขายโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เพื่อสร้างกระแสเงินสด”

นายสุรเชษฐเผยอีกว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ (REIC) ระบุว่า สต๊อกคอนโดฯ คงค้างในตลาดสะสมกว่า 200,000 ยูนิต ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวม 7 แสนล้านบาท ทำให้มีผู้ประกอบการหลายรายพยายามขายยกลอต ตั้งแต่หลักหน่วยถึง 100 ยูนิต เพื่อระบายสินค้าคงค้างก่อนจะพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต

ถือเป็นกลยุทธ์ระบายสต๊อกที่ทำมานาน เห็นชัดหลังโควิดที่ผู้ประกอบการบางรายหั่นราคาขายคอนโดฯ หลักล้าน เพื่อขายออกได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ยังมีโมเดลปล่อยเช่า หรือเช่าก่อนอยู่ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่ใช้ระบายสต๊อกไปจนถึงปี 2571 

หนีตายแห่เทขายสต๊อก

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เผยว่า ตลาดอสังหาฯ ตอนนี้ ผู้ประกอบการต่างใช้นโยบาย Liquidity First หรือการให้ความสำคัญกับสภาพคล่อง ด้วยการเทขายสต๊อกในราคาถูกลง แต่ด้วยดีมานด์นักลงทุนที่ลดลง ทำให้ต้องหั่นราคาอย่างหนัก เรียกว่าหนีตาย เพื่อให้มีเงินไปชำระหุ้นกู้

สำหรับอนันดาฯ 3 ปีที่ผ่านมาเคลียร์สต๊อกได้แล้วกว่า 1 แสนล้านบาท เหลือ 18,000-19,000 ล้านบาท หรือราว 20% ของมูลค่าสต๊อกเดิมทั้งหมด ทั้งยังชำระหนี้หุ้นกู้และโปรเจ็กต์โลนกว่า 40,000 ล้านบาทได้ครบ โดยกลยุทธ์การเคลียร์สต๊อก คือการปรับเลย์เอาต์ห้องทั้งหมด เช่น รวมห้องแบบ 1 ห้องนอน 4-5 ยูนิต ทำเป็นเพนต์เฮาส์ หรือปรับห้องขนาด 1 ห้องนอนเป็น 2 ห้องนอน และขายในราคาเดิม เพื่อรองรับดีมานด์ที่ยังมีกำลังซื้อ 

“ทุกโครงการของอนันดาฯ อยู่ในไพรมแอเรีย ติดรถไฟฟ้า ทำให้มีดีมานด์รองรับ พอปรับดีไซน์ใหม่ก็ขายได้ ขณะที่คนอื่นเน้นขายลดราคา ตอนนี้เราระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่อง ทำให้ยอดขายไตรมาส 2 โต 46% อยู่ที่ 2,174 ล้านบาท เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกที่ยอดขายอยู่ที่ 1,486 ล้านบาท”

 ฮาริสันกว้านซื้อยกลอต

นายสหัชชัย ขวัญชื้น Senior Vice President-Project Investment บริษัท ฮาริสัน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ ปีนี้ได้รับผลกระทบหลายเรื่องต่อเนื่องมาตั้งแต่โควิดและเศรษฐกิจไม่ดี บริษัทในตลาดผิดชำระหุ้นกู้ ทำให้เกิดภาพเชิงลบ แต่ดีมานด์ยังมี แต่ความสามารถในการกู้ลดลง ทำให้ขายได้ยาก ผู้ประกอบการจึงต้องเร่งระบายสต๊อก ทำให้เป็นโอกาสของบริษัทในการทำยอดขายได้ เพราะผู้ประกอบการลดราคาให้ 

ล่าสุดบริษัทซื้อห้องชุดยกลอตโครงการพาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์ จำนวน 74 ยูนิต มูลค่า 600 ล้านบาท เป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ เนื้อที่ 12 ไร่ เสนอขายในราคา 4.99 ล้านบาท ลดลงจากราคาเดิม 6.89 ล้านบาท ที่ 1.9 ล้านบาท นอกจากนี้ยังวางแผนเข้าซื้อโครงการเพิ่ม ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจาซื้อโครงการที่ห้วยขวางจำนวน 160 ยูนิต ราคากว่า 3 ล้านบาท เป็นบริษัทนอกตลาด และทำเลพระราม 9 จากบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 80 ยูนิต ราคา 4.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นสองทำเลที่ตลาดเช่าดี 

เสนาฯ รุกเช่าออมบ้าน

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เผยว่า สิ่งสำคัญตอนนี้คือสภาพคล่อง กระแสเงินสด กลยุทธ์ของเสนาฯ จึงเน้นบริหารสต๊อกในปัจจุบันที่มีอยู่ 98 โครงการ เป็นสินค้าพร้อมขายกว่า 10,000 ล้านบาท กำลังก่อสร้าง 40,000 ล้านบาท โดยนำเข้าโครงการ LivNex (เช่าออมบ้าน) ซึ่งมีลูกค้าในระบบ 900-980 ราย 

ล่าสุดเสนาฯ ปรับกลยุทธ์มาเป็นทดลองอยู่ทดลองผ่อน โดยผ่อนชำระอัตราใกล้เคียงกับค่าเช่าเป็นเวลา 3 ปี หากครบกำหนดแล้วไม่ประสงค์จะไปต่อก็ยกเลิกได้โดยไม่มีค่าปรับ เพื่อสร้างเครดิต ล็อกราคาบ้าน และลดเงินต้นที่ต้องจ่าย 9-10% หลังสัดส่วนลูกค้าปฏิเสธตัวเองปีนี้เพิ่มสูงขึ้น 40-50%

บิ๊กแบรนด์อัดโปรฯหนัก

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด ออกแคมเปญเช่าโครงการบูล สุขุมวิท 105 เป็นโครงการแรก ระยะเวลา 6 เดือน มีสิทธิซื้อในระยะเวลาสัญญา โดยค่าเช่าที่จ่ายไปจะเป็นส่วนหนึ่งของค่าห้อง 

บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN ออกแคมเปญ “พักหนี้ที่ LPN” อยู่ก่อนผ่อนทีหลังถึง 31 กรกฎาคมนี้ เพื่อเปิดโอกาสให้เข้าอยู่ก่อน ผ่อนสูงสุด 5 ปี ครอบคลุม 21 โครงการคอนโดฯ ทาวน์โฮม บ้านแฝด บ้านเดี่ยว ซึ่ง LPN ระบุว่ามีสต๊อกคอนโดฯ เหลือ 7,000 ล้านบาท ทั้งอายุเกิน 3 ปี และสินค้าใหม่ 

บมจ.ศุภาลัย ทำแคมเปญ “ผ่อน TIPS” สำหรับการจองสิทธิ-ทำสัญญาบ้านหรือคอนโดฯ พร้อมโอน ตั้งแต่วันนี้-15 กันยายน 2569 ถ้าโอนภายใน 30 กันยายนนี้ได้สิทธิประโยชน์เป็นส่วนลด 3.5% ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน

บมจ.แสนสิริ ส่งแคมเปญ “โปรใหญ่…ได้อยู่” สำหรับ 36 คอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และเมืองเศรษฐกิจ โดยลดสูงสุด 3 ล้านบาท ฟรีค่าส่วนกลางสูงสุด 10 ปี ฟรีโอนหรือฟรีดาวน์สำหรับลูกค้าที่จอง-ทำสัญญาภายใน 31 สิงหาคม 2569

 ชี้ถึงจุดสมดุล

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เผยว่า ปัจจุบันซัพพลายคอนโดฯ เหลือน้อยมาก จาก 5-6 ปีที่ผ่านมาที่ยอดขายคอนโดฯ เริ่มแซงหน้าการเปิดตัวโครงการใหม่ สะท้อนตลาดถึงจุดสมดุลแล้ว โดยเฉพาะตลาดแมสที่อยู่ในภาวะของขาด เนื่องจากโครงการเปิดใหม่ระดับราคา 70,000-90,000 บาทต่อ ตร.ม.ยังขายได้ดีในช่วงที่ผ่านมา 

ทำให้ศุภาลัยมีสต๊อกพร้อมอยู่เหลือ 5,000 ล้านบาท โดยมียอดขายเฉลี่ยปีละ 3,000 ล้านบาท เท่ากับใช้เวลาเพียง 1 ปีกว่าซัพพลายของบริษัทจะหมดลง จึงต้องเติมสต๊อกอยู่เรื่อย ๆ อย่างไรก็ตามบริษัทมีการระบายสต๊อก แต่เป็นการระบายแบบกระจาย เน้นขายรายบุคคลที่เป็นเรียลดีมานด์ เพื่อกักตุนยอดขายได้เรื่อย ๆ แทนการขายบิ๊กลอต เนื่องจากเป็นกลยุทธ์ที่ทำให้สินค้าหมดเร็วที่สุด